Logement : module supplémentaire pour les étudiants

Objectif

 Le contexte
La région Aquitaine présentait globalement il y a une dizaine d’années, un déficit de places permettant aux étudiants à ressources modestes de trouver des réponses à leur besoin en logement. La région était doublement en retard si l’on considère que :
– Le parc social dédié aux étudiants boursiers, notamment celui géré par le CROUS était moins représenté en Aquitaine qu’à l’échelle nationale ;
– La proportion d’étudiants boursiers en Aquitaine était supérieure à celle observée au niveau national.
Face à cette situation, elle a lancé un vaste plan de développement et de requalification des logements étudiants.
Sur Pau, le CLOUS a achevé l’ensemble des travaux lourds de réhabilitation des cités étudiantes dont il est propriétaire (au total 1 568 places dont 1 474 en chambres individuelles réparties en 2 cités et cinq résidences universitaires) ainsi que les phases de démolitions pour les chambres les plus vétustes.
La Béarnaise Habitat est partenaire du CLOUS depuis les années 80 et à ce titre participe activement à la modernisation du parc de logements étudiants sur Pau en mettant à disposition 559 logements répartis en 5 résidences (dont la résidence Ernest-Gabard dotée de 204 chambres, livrée en 2013).

Description

 Le projet
Afin d’achever ce plan d’ensemble, l’Etat s’est engagé en 2012 à mettre à la disposition d’un organisme constructeur, un terrain à Pau, sur le campus universitaire, par attribution d’une Autorisation d’Occupation Temporaire (AOT) avec constitution de droits réels sur le domaine public universitaire. Il s’agit de réaliser une résidence pour étudiants d’une capacité d’environ 210 chambres. La résidence construite sera louée dans sa globalité au CROUS moyennant une redevance annuelle.
Le Crous de Bordeaux-Aquitaine a été chargé de lancer une consultation d’organismes constructeurs à l’issue de laquelle le dossier de la SEM Béarnaise Habitat a été officiellement retenu parmi une dizaine de candidatures (juillet 2012).

En parallèle à cet appel d’offres et au niveau national, le CROUS a signé en 2012 un accord-cadre pour la réalisation de logements par procédés industrialisés dits « modulaires » dont les objectifs sont de :

– Construire 2 000 logements modulaires pour les étudiants en France en moins de 4 ans ;
– Assurer la préfabrication des chambres en atelier ce qui apporte un gage de qualité grâce à la main-d’œuvre qualifiée employée et aux procédures de contrôle. Elle limite de plus les nuisances des chantiers et permet une construction propre et rapide et offre la même variété et la même durabilité des principes constructifs que les constructions traditionnelles (béton, bois…) ;
– S’adapter librement au site : chaque projet est unique, respectueux des prescriptions urbanistiques du site. Les façades sont variées laissant toute liberté aux architectes pour s’exprimer ;
– Avoir un fonctionnement en éco-résidence dans le respect de la réglementation thermique et limitant les charges pour les étudiants, un entretien des bâtiments sur toute la durée de leur vie et une offre de logements sociaux conciliant confort et services.

Compte tenu :
– de cette politique nationale validée par accord-cadre
– du développement de la conception-réalisation dans le logement social (dans un cadre dérogatoire à la loi MOP)
– du défi à relever pour livrer la résidence dans les délais impartis par le CROUS (à savoir fin 2014)
– du caractère répétitif et tramé du programme
– de la recherche d’une parfaite maîtrise financière du programme,
la Béarnaise Habitat a choisi de lancer à la fin de l’été 2012 un marché de conception–réalisation pour la réalisation de l’ouvrage en système constructif modulaire industrialisé.

A l’issue de la mise en concurrence, où 24 candidats se sont positionnés, le jury spécialement constitué, a retenu 5 équipes pour travailler en profondeur sur le projet et le lauréat a été désigné à l’unanimité fin décembre 2012.

Il s’agit d’une équipe composée :
– D’un mandataire (société Valorisport)
– D’un constructeur de module à ossature béton (société Compact Habit – Espagne)
– D’un cabinet d’architecture (société 2A Design) avec ses bureaux d’étude.

Effets

 Une construction innovante

L’innovation du projet, une première en France, réside dans le mode constructif de l’opération. Le système EMII (Edification Modulaire Intégrale Industrialisée) de Compact Habit est un nouveau système de construction : les processus de constructions classiques sont entièrement exécutés sur place, en usine. La démarche facilite les procédures habituelles de construction en réduisant les temps et les travaux à pied d’œuvre. La réduction des travaux in-situ a été un objectif premier tout au long du processus de création du projet. Il a été nécessaire d’adopter une nouvelle approche de travail, en accordant la priorité à la diminution des temps, en usine comme sur le chantier et en utilisant des composants, des matériaux et des systèmes appropriés à l’industrialisation.

Compact Habit a pris pour modèle un secteur hautement développé, celui de l’automobile, en a acquis les qualités et les a appliquées à la construction.

La vertu cardinale du concept d’optimisation réside dans la rigueur et le contrôle des processus, ainsi que dans la maîtrise des coûts d’exécution entre autres.

Durant la phase de réalisation des fondations sur site, la société fabrique sur mesure des modules tridimensionnels autoporteurs en béton armé qui, après de rigoureux contrôles de qualité et de traçabilité, sortent d’usine scellés et entièrement équipés (plâtrerie, équipements électriques, chauffage et sanitaire, mobilier, peinture et menuiserie intérieure). Ils sont ainsi prêts à être transportés, empilés

Financement

Coût total du programme : 7 979 000€ ttc, soit :

– 2 130€/m² surface habitable
– 1 580€/m² surface de plancher
– Prix de revient d’une chambre étudiante : 36 000€ ttc

Plan de financement :

– Subvention Conseil Régional d’Aquitaine : 1 712 000€
– Subvention Crous Bordeaux : 425 826€
– Subvention Communauté d’agglomération de Pau : 150 000€
– Subvention Ville de Pau : 100 000€
– Emprunt PLS : 4 897 174€
– Fonds propres BH : 694 000€

Valeur ajoutée de l'Epl

Valeur ajoutée de la SEM :

La Béarnaise Habitat a été choisie par le Crous, après un appel d’offres qui a rassemblé une dizaine d’autres bailleurs sociaux, grâce à :
– Son expérience de maître d’ouvrage sur des montages d’opérations de taille similaire (plus de 200 logements en une seule résidence) ;
– Sa bonne connaissance du territoire (acteur béarnais incontournable depuis 1957) ;
– Sa réactivité et sa capacité à s’engager sur un projet innovant ;
– La qualité de son réseau partenarial : professionnels du bâtiment, organismes bancaires et institutionnels (Crous de Bordeaux, région Aquitaine, ville de Pau)…;
– Un savoir-faire reconnu dans la conception des résidences étudiantes avec plus de 550 logements déjà conçus et mis à disposition du Crous sur Pau ;
– Sa bonne santé financière, qui lui a permis d’assurer une partie du préfinancement de l’opération sur ses fonds propres ;
– La rigueur de son organisation interne, reconnue par la certification ISO 9001 depuis plus de 12 ans ;

Quelques chiffres

– Création en 1957 ;
– Capital social : 1 000 000€ ;
– Actionnaire majoritaire : ville de Pau (58% du capital) ;

– Patrimoine de 4 367 logements au 31/12/2014 (conventionnés à 95%) répartis sur 14 communes;
– 4 agences de proximité au cœur des quartiers ;
– Equipe de 70 collaborateurs ;
– Chiffre d’affaires au 31/12/2014 : 22.4 M€ ;
– Certifiée ISO 9001 pour l’ensemble de ses activités depuis 2003.

– Activités :

o Construction et gestion de logements locatifs sociaux et commerces;
o Accession à la propriété ;
o Construction de logements pour des publics spécifiques : étudiants, personnes âgées, foyers pour jeunes travailleurs…
o Intervention en renouvellement urbain :
 Traitement d’un dossier ANRU concernant le quartier sensible Ousse-des-bois à Pau (dossier achevé en totalité en 2016) ;
 Création d’une filiale (avec une autre SEM) pour la revitalisation du centre ancien de Pau
 Prise de participation dans une SCI immobilière, avec la Caisse des Dépôts, pour la rénovation d’un immeuble emblématique de Pau.